|Оновлено: 21 липня 2026
У 2026 році платимо податок на нерухомість за звітний 2025 рік — і лише за «зайві» метри понад пільгову норму: 60 м² на квартиру, 120 м² на будинок, 180 м² на різні типи разом. Ставку встановлює місцева громада, але не більше 120 грн за 1 м² (це 1,5% від мінімалки 8 000 грн станом на 01.01.2025 — а не 129,7 грн, як помилково пишуть із розрахунку на 2026 рік). Податкові повідомлення (ППР) надходять до 1 липня, сплатити треба за 60 днів — для більшості дедлайн припадає на кінець серпня 2026. Пенсіонери, ВПО й військові держпільги не мають. Нижче — калькулятор під вашу площу й місто. Точну суму визначає ДПС у ППР.
Це місцевий податок на житлову й нежитлову нерухомість, відмінну від земельної ділянки (стаття 266 Податкового кодексу). Оподатковується не вся площа, а лише надлишок понад соціальну норму (60/120/180 м²). Верховна Рада встановлює лише верхню межу ставки, а конкретний відсоток визначає сільська, селищна чи міська рада. Для фізосіб суму рахує сама податкова й надсилає готове повідомлення-рішення — самостійно декларувати нічого не треба.
Улітку 2026 року українці масово отримують «листи щастя» — податкові повідомлення-рішення за нерухомість. Головне, що варто зрозуміти одразу: податок на нерухомість у 2026 році нараховується за попередній, звітний 2025 рік, і лише за квадратні метри понад пільгову норму. Скільки саме доведеться заплатити, залежить від площі, типу об’єкта й ставки вашої громади. Почнемо з калькулятора, який рахує суму під вашу ситуацію.
Оберіть тип нерухомості, вкажіть площу та ставку міста — калькулятор покаже податок за рік із розкладом по кроках і врахує «податок на розкіш»:
Хто і за що платить у 2026 році
Платниками є власники житлової та нежитлової нерухомості — і фізичні, і юридичні особи. Але механізм для громадян має свою логіку: податок ретроспективний. У 2026 році ви розраховуєтесь із державою за 2025 рік, тому й усі показники (мінімальна зарплата, ставки рад) беруться станом на звітний період, а не на сьогодні.
Ключовий принцип — оподатковується лише надлишок площі. Держава захищає базову житлову потребу і не бере податок за метри в межах соціальної норми. Заплатити треба тільки за різницю між загальною площею і пільгою.
Пільгові площі: 60, 120 і 180 м²
Ці норми діють на всій території України, і місцеві ради не можуть їх зменшити (пп. 266.4.1 ПКУ):
| Що у власності | Не оподатковується |
|---|---|
| Квартира або кілька квартир | 60 м² |
| Будинок або кілька будинків | 120 м² |
| Різні типи разом (квартира + будинок) | 180 м² |
Пільга — кумулятивна, тобто одна на всі об’єкти одного типу, а не на кожен окремо. Якщо у вас три смарт-квартири по 25 м² (разом 75 м²), від сумарної площі віднімають 60 м² — і податок нараховують лише на 15 м². Купівля кількох маленьких квартир не рятує від податку: площі додаються.
Для нежитлової нерухомості (гаражі, склади, офіси, комерція) загальнодержавної пільги немає взагалі — податок нараховують з першого метра. Пом’якшити його може лише пряме рішення місцевої ради (наприклад, нульова ставка для господарських будівель у селі).
Стеля ставки — 120 грн, а не 129,7: поширена помилка
В інтернеті гуляє неправильна цифра. Деякі ресурси (навіть юридичні) пишуть: «з 1 січня 2026 мінімалка 8 647 грн, тож максимальна ставка — 129,7 грн за м²». Для платежів, які ви робите влітку 2026 року, це хибний розрахунок.
Ставка рахується від мінімальної зарплати станом на 1 січня звітного року. Ви платите за 2025 рік, а мінімалка на 01.01.2025 = 8 000 грн. Отже, максимум: 8 000 × 1,5% = 120 грн за 1 м². Цифра 129,7 грн (від 8 647 грн) стане чинною лише у 2027 році, коли платитимуть за 2026-й. Усі розрахунки на цій сторінці спираються на юридично коректну базу 8 000 грн.
Важливо: 120 грн — це саме верхня межа. Реальна ставка вашої громади зазвичай нижча й залежить від рішення місцевої ради.
Ставки податку по містах (за 2025 рік)
Оскільки податок місцевий, ставки суттєво різняться. Ось зріз по великих містах:
| Місто | Ставка | грн/м² | Особливість |
|---|---|---|---|
| Київ | 1,5% | 120 | Максимальна ставка, єдина для всього міста |
| Дніпро | 1,2% / 1,5% | 96 / 120 | Квартири — 96, приватні будинки — 120 |
| Одеса | 1,0% | 80 | Середній рівень для підтримки населення |
| Львів | 0,25–1,0% | 20–80 | 4 зони: центр — 80, околиці громади — до 20 |
| Харків | 0% | 0 | Мораторій на місцеві податки через воєнний стан |
Ставки затверджуються рішеннями міськрад щороку й можуть змінюватися. Свою точну ставку дивіться в рішенні ради вашої громади або безпосередньо в ППР. Харківський мораторій діє на період воєнного стану.
Форма власності: як платити менше законно
Те, як оформлено право власності між співвласниками, кардинально змінює суму. ПКУ розрізняє два режими:
Для сімей, чиє житло трохи перевищує норму, виділення часток у натурі — законний спосіб зменшити або обнулити податок, бо пільга починає діяти на кожного співвласника. Це рішення варто узгодити з нотаріусом і врахувати всі наслідки, а не лише податкові.
«Податок на розкіш»: +25 000 грн на рік
Крім базового податку за кожен зайвий метр, для власників надвеликого житла діє додатковий фіксований платіж (пп. 266.7.1 ПКУ). Сума податку додатково збільшується на 25 000 грн на рік за кожен об’єкт, якщо його площа перевищує:
- квартиру понад 300 м², або
- будинок понад 500 м².
Дві особливості. По-перше, поріг рахується по кожному об’єкту окремо, а не за сумою: дві квартири по 250 м² (разом 500) «розкіш» не запускають, бо жодна не долає 300 м². По-друге, 25 000 грн — сума фіксована й не індексується, тож із роками її реальна вага знижується.
Хто звільнений — і чому пенсіонери платять
Повне звільнення від податку (виведення з бази) закон передбачає для об’єктів специфічного призначення:
- житло багатодітних і прийомних сімей, де виховується п’ять і більше дітей;
- дитячі будинки сімейного типу;
- житло дітей-сиріт, дітей з інвалідністю, яких виховують одинокі батьки;
- нерухомість громадських об’єднань осіб з інвалідністю.
Пенсійний вік не звільняє від податку на нерухомість. Пенсіонери платять на загальних підставах — так само, як і всі. Виняток можливий, лише якщо конкретна місцева рада ухвалила окреме рішення про пільгу для пенсіонерів. Те саме стосується військовослужбовців і ВПО: загальнодержавної пільги для них ПКУ не містить, усе залежить від рішення громади.
Окремо — коли пільга взагалі зникає (пп. 266.4.3 ПКУ). Право на пільгові метри втрачається, якщо:
- площа перевищує п’ятикратну норму — квартира понад 300 м², будинок понад 600 м², різнотипне житло понад 900 м². Тоді податок нараховують на всю площу з першого метра;
- нерухомість дає дохід — здається в оренду, лізинг, використовується у підприємництві (у т.ч. як юрадреса чи місце роботи ФОП). Пільга анулюється.
Воєнні пільги: зруйноване й пошкоджене житло
Для звітного 2025 року діє окремий комплекс звільнень (пп. 69.22 ПКУ) через збройну агресію:
- Території активних бойових дій і ТОТ. Податок не нараховують за об’єкти на територіях із переліку Мінінтеграції — за період бойових дій / окупації.
- Знищене майно. Якщо житло повністю зруйноване, податок не нараховують за весь рік знищення й за всі наступні періоди.
- Пошкоджене (потребує капремонту). Звільнення діє з місяця пошкодження до офіційного відновлення об’єкта за даними реєстрів.
- Незначні пошкодження. Рішення про звільнення ухвалює місцева рада за заявою власника.
За роз’ясненнями ДПС, підставою зупинити нарахування є верифіковані дані в Державному реєстрі майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій (РПЗМ). Якщо ви не внесли своє зруйноване житло до реєстру через застосунок «Дія» чи органи місцевої влади — податкова нарахує податок на загальних підставах. Реєстрація майна — обов’язковий крок.
Як перевірити нарахування й де сплатити
До 1 липня 2026 податкова зобов’язана надіслати ППР із сумою за 2025 рік і реквізитами. Побачити нарахування можна кількома способами:
- Електронний кабінет платника (cabinet.tax.gov.ua) — після електронної ідентифікації документ у вашому профілі;
- Застосунок «Дія» — пуш-сповіщення й сума в розділі податкових зобов’язань;
- Рекомендований лист — для тих, хто не користується цифровими сервісами.
Сплатити найпростіше й найнадійніше через «Дію» чи Електронний кабінет (виключає помилку в реквізитах), а також через інтернет-банкінг, каси банків чи пошту. З моменту отримання ППР діє 60 календарних днів на сплату.
Відсутність повідомлення — не звільнення. Найчастіше так буває, коли право власності оформлене до 2013 року й є лише в паперовому БТІ, а не в електронному реєстрі. Податкова має право донарахувати податок за три останні роки (1095 днів), щойно виявить об’єкт. Якщо ваша площа перевищує норму, а ППР немає — краще самому звернутися до ДПС для звірки. Також пам’ятайте нюанс: якщо рекомендований лист повернувся з відміткою про неможливість вручення, закон вважає його врученим у день такої відмітки.
Що буде, якщо не заплатити: штрафи й пеня
Порушення 60-денного строку запускає каскад санкцій (ст. 124, 129 ПКУ):
| Прострочення | Штраф |
|---|---|
| До 30 днів включно | 5% |
| Понад 30 днів | 10% |
| Доведений умисел | 25% |
| Повторний умисел / понад 90 днів | 50% |
На практиці для фізосіб масово застосовують базові 5% і 10% — довести умисел податковій складно. Додатково нараховується пеня — за кожен день прострочення на суму боргу зі 100% річної облікової ставки НБУ. Якщо ігнорувати вимоги, справа доходить до суду й Державної виконавчої служби: арешт рахунків, списання із зарплати чи пенсії, заборона нотаріальних угод із майном.
Ви маєте право на звірку (пп. 266.7.3 ПКУ): письмово звернутися до ДПС з документами на власність, техпаспортами чи витягами з реєстру. Це доречно, якщо податок нарахували на вже продану квартиру, не врахували воєнну пільгу чи помилилися в метрах. На час звірки штрафи зупиняються; якщо помилку підтверджено — старе ППР скасовують, а після нового відлік 60 днів починається заново.
Часті запитання
Важливо: цей матеріал має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією. Калькулятор дає орієнтовний результат — точна сума залежить від ставки вашої громади, площі та індивідуальних обставин і визначається виключно Державною податковою службою в податковому повідомленні-рішенні. Ставки місцевих рад і перелік територій воєнних пільг періодично оновлюються. Актуальну ставку звіряйте в рішенні ради вашої громади, а нарахування — в Електронному кабінеті платника або застосунку «Дія». Інформація актуальна на липень 2026 року (за звітний 2025 рік).
